Stadtkernsanierung

Hinter die Fassaden geschaut

Am Samstag, dem 13.05.2017, schauten anlässlich des Tages der Städtebauförderung in Großröhrsdorf rund 80 interessierte Bürger „hinter die Fassaden“ von Kulturfabrik, Lehngut und Stadtkirche.

Die Stadtverwaltung hatte die Öffentlichkeit im letzten Jahr des Sanierungsverfahrens eingeladen, realisierte Maßnahmen, laufende Vorhaben und noch verbliebenen Handlungsbedarf gemeinsam in Augenschein zu nehmen und zu diskutieren. Frau Bürgermeisterin Ternes gab in einer kurzen Einführung einen Überblick  über mehr als 25 Jahre Stadtsanierung in Großröhrsdorf. Insgesamt wurden 9,6 Mio. € öffentliche Mittel im Sanierungsgebiet eingesetzt, die in erheblicher Größenordnung durch private Investitionen nochmals aufgewertet  wurden. Insgesamt konnten 100 private Baumaßnahmen mit 1,7 Mio. € im Sanierungsgebiet „Stadtkern“ Großröhrsdorf  finanziell unterstützt werden. Hinzu kommen 55 Ordnungsmaßnahmen, die mit 3,4 Mio. € Sanierungsmitteln durchgeführt wurden. Darunter befinden sich die Sanierung der Ufermauer an der Großen Röder im Stadtzentrum, der Ausbau der Schulstraße und der Abbruch des ehemaligen Fabrikgebäudes Mühlstraße 1.  Den größten finanziellen Anteil  beanspruchen die realisierten 19 kommunalen Baumaßnahmen mit 4 Mio. € finanzieller Unterstützung im Städtebauförderprogramm. Die Sanierung der Kulturfabrik, der Umbau der Kita Agnesheim und die Sanierung des Rathauses gehören zu den wichtigsten Maßnahmen der Stadt Großröhrsdorf.
Sämtliche Zuwendungen aus den Programmen der Städtebauförderung des Bundes und des Freistaates Sachsen trugen mit städtischer Unterstützung  unmittelbar dazu bei, die Lebens- und Wohnqualität im Stadtkern Großröhrsdorf nachhaltig zu verbessern. Sie führten zu einer sichtbaren Aufwertung des Gebietes und zu einem Anstieg der Einwohnerzahl im Stadtkern.
Nicht zuletzt durch die Verwendung der Einnahmen im Sanierungsverfahren können im letzten Jahr des Durchführungszeitraumes weitere Investitionen finanziert werden, die noch einmal zu deutlichen Effekten bei der Verwirklichung der Sanierungsziele im Gebiet führen.

An der sich anschließenden Führung durch die Kulturfabrik nahmen unsere  Gäste interessiert teil.  Dabei gab es  Erläuterungen der realisierten Baumaßnahmen in den einzelnen Etagen der einstigen Bandweberei. Sachkundige Informationen durch Frau Bettina Hübler von der Bauverwaltung und Fotos aus den verschiedensten Bauphasen ermöglichten den baulichen Blick auf Vereinsräume, Stadtbibliothek und Technisches Museum der Bandweberei.

Das größte Besucherinteresse an diesem Tag hatte jedoch der kleine Stadtspaziergang von der Kulturfabrik zur Stadtkirche über das Lehngut mit baulichen Details von Frau Birgit Ludwig, Mitarbeiterin der Bauverwaltung. Mit großer Aufmerksamkeit verfolgten die Besucher die Erläuterungen von Herrn Stadtrat Henry Honomichl zur Geschichte des Areals und die Informationen der Familien Lösel und Hartmann als neue Eigentümer zu ihren Nutzungsplänen. In den kommenden Jahren entstehen hier im Lehngut moderne Praxen für die medizinische Versorgung sowie Wohnungen. Mit der Erneuerung der Erschließung für das Areal am „Lehngut“ und der im Sommer 2017 umzusetzenden  Freilegung eines Grundstücksteils werden von der Stadt die Voraussetzungen für die Nachnutzung und Revitalisierung eines brachgefallenen Gebäudes durch private Investitionen geschaffen.

Unseren Gästen wurde noch ein Einblick in das ehemalige Gesindehaus gewährt, bevor die Führung weiter zur Stadtkirche ging, wo Pfarrer Norbert Littig mit Details zur Sanierung aufwartete.  Die Sanierung der Stadtkirche konnte mit Städtebaufördermitteln begonnen und mit privaten und kirchlichen Mitteln schrittweise komplettiert werden.

Dieser informative Sonnabendnachmittag endete wieder an der Kulturfabrik, wo der Förderverein der Stadtkirche die Teilnehmer mit liebevoll vorbereitetem Kaffee und Kuchen erwartete. Im Rahmen von Sonderführungen gewährte das Technische Museum der Bandweberei Einblick in sein normalerweise nicht zugängiges Archiv. Und so resümieren die Bürgermeisterin Frau Kerstin Ternes, die Stadtverwaltung und Frau Schreyer von unserem Sanierungsträger GSL – Gesellschaft für Stadt- und Landentwicklung Sachsen / Thüringen GmbH & Co. KG, dass wir einen gelungenen „Tag der Städtebauförderung“ im Sanierungsgebiet „Stadtkern“ Großröhrsdorf verbracht haben, der allen eindrucksvoll verdeutlichen konnte, welche positiven Effekte wir mit diesem umfangreichen Förderprogramm für die Stadt Großröhrsdorf erreichen konnten.

Information zum Stand der Abschlusserklärung, zum Baufortschritt der Maßnahmen und zur Abrechnung des Sanierungsgebietes zum 30.06.2015

(veröffentlicht: September 2015)

Das Stadtbild verschönert sich für jeden sichtbar weiter. Sie wissen aus den bisherigen Informationen im Rödertal-Anzeiger und aus dem den Eigentümergesprächen zur Ablösung der Ausgleichsbeträge, dass aus realisierten Zahlungen die Hohe Straße und andere öffentliche Verkehrsanlagen in der Stadt gebaut werden sollen konnten.

Auf der Homepage der Stadt unter http://www.grossroehrsdorf.de/web/unsere-stadt/stadtkernsanierung.php  wurde zuletzt mit Stand vom Januar dieses Jahres über die Ablösung der Ausgleichsbeträge informiert. Seitdem hat sich einiges bewegt.  Am 31.03.2015 lief die erste Frist zur Ablösung der Ausgleichsbeträge mit dem maximal möglichen Verfahrensnachlass aus. Bereits zu diesem Zeitpunkt wurde deutlich, dass ein erheblicher Anteil der betroffenen Grundstückseigentümer die von der Verwaltung gewählte Verfahrensweise der vertraglichen Regelung positiv angenommen hat und im Sinne der Stadt auch das Interesse teilt, mit den Beiträgen weitere Investitionen hier vor Ort zu finanzieren. 

Liebe Bürger und Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet, die Stadtverwaltung ist besonders stolz, dass wir mit Ihnen sachlich, konstruktiv und zielführend diese schwierige Materie bearbeiten konnten. Dafür gebührt allen unser Dank, mit denen wir bisher zum Vertragsabschluss kommen konnten.

Bis 30.06.2015 sind bereits 91% der zu zahlenden Beträge vertraglich vereinbart und per 30.06.2015 rd. 80% der möglichen Ausgleichsbeträge durch Ablösung gezahlt worden. Dieser sehr gute Stand erlaubt uns die zügige Vorbereitung und Realisierung der geplanten Maßnahmen, zuerst  die Erneuerung der Hohen Straße. Die Hohe Straße ist mittlerweile fertiggestellt und wurde am 16.07.2015 für den öffentlichen Verkehr wieder frei gegeben.

Auch die Grundstücksanlieger der Hohen Straße haben die Baumaßnahme konstruktiv begleitet und den Bauablauf positiv mitbestimmt. Auch das ist keinesfalls überall so und beweist, dass Sie bereit sind, kurzfristig Einschränkungen auf sich zu nehmen, um schnell und auf bestem Wege zum Ziel zu gelangen.

Aufgrund der sehr hohen Anzahl der frühzeitig geschlossenen Ablösevereinbarungen  wird  der Stadt neuer Handlungsspielraum für die nächsten investiven Maßnahmen eröffnet , wie z.B. der Erneuerung des öffentlich gewidmeten Fußweges an der Nordseite der Kirche, Erneuerung des Weges zur Kirche hinter dem Lehngut, Erneuerung der Einfriedung des städtischen Grundstückes an der Poststraße.  Die Möglichkeit, darüber hinaus noch weitere Maßnahmen zu finanzieren, werden  prüft zurzeit durch die Stadtverwaltung geprüft. 

Der Sanierungsbeitrat hat sich im Juli mit den erreichten Ergebnissen befasst und die nächsten Strategien zu weiteren Maßnahmen festgelegt. Dazu muss in den nächsten Monaten auch im Stadtrat beraten und entschieden werden.

Mit den wenigen Eigentümern, die sich derzeit aus individuellen Gründen noch nicht zur Ablösung des Ausgleichsbetrages entschließen konnten, oder bei denen besondere Rahmenbedingungen einer Vereinbarung noch entgegenstanden, werden wir in den nächsten Wochen im Gespräch bleiben.

Bis zum 30.11.2015 ist noch die Vereinbarung mit einem Verfahrensnachlass von 10% entsprechend Stadtratsbeschluss möglich. Wir bitten diejenigen Grundstückseigentümer, sich nicht zu scheuen, Ihre neu aufgetretenen Fragen an uns zu richten und ggf. auch schwierige Regelungen hinsichtlich der Zahlungsmodalitäten mit uns zu besprechen. Wir sind uns sicher, dass wir auch für Sie eine machbare Lösung finden. Wir sind sehr optimistisch, dass wir in den letzten noch offenen ca. 15 Fällen zu einer vertraglichen Vereinbarung kommen und den Weg des einseitigen Verwaltungshandelns - der Erhebung per Bescheid  - weitestgehend vermeiden können.

Abrechnung des Sanierungsgebietes – Stand der Ablösung von Ausgleichsbeträgen zum 31.12.2014

(veröffentlicht: Januar 2015)

Erinnerung an den Termin 31.03.2015 zur Nutzung des maximalen Verfahrensnachlasses von 20%

Die Abrechnung des Sanierungsgebietes „Stadtkern“ Großröhrsdorf hat auf Grundlage des Stadtratsbeschlusses Nr. 17-02/14 vom 25.09.2014 zur Abschlusserklärung und zu den Rahmenbedingungen der Ablösung von Ausgleichsbeträgen im Oktober 2014 begonnen.
Der Stadtrat Großröhrsdorf legte fest, dass alle Grundstückseigentümer im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bei vorzeitiger, freiwilliger Ablösung des Ausgleichsbetrages folgende gestaffelte Verfahrensnachlässe bei Abschluss einer Ablösevereinbarung erhalten:

• bis 31.03.2015 die Reduzierung des Ablösebetrages um 20%
• bis 30.06.2015 die Reduzierung des Ablösebetrages um 15 % und
• bis 30.11.2015 die Reduzierung des Ablösebetrages um 10%.

Alle betroffenen Grundstückseigentümer haben den Informationsflyer, ein für ihr Grundstück konkretisiertes Informationsschreiben und einen entsprechenden Vereinbarungsentwurf erhalten.
Insgesamt gibt es 362 betroffene Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet „Stadtkern“ Großröhrsdorf. Bis zum 31.12.2014 sind bereits 86 Eigentümer bzw. 24% der Betroffenen mit der Stadtverwaltung auf verschiedenste Art in Kontakt gewesen. Es wurden 61 Ablösevereinbarungen abgeschlossen. Mit 30 Grundstückseigentümern wurden Beratungsgespräche geführt.
Sehr geehrte Grundstückseigentümer, bitte gestatten Sie uns an dieser Stelle nochmals den Hinweis, dass Sie den maximal möglichen Verfahrensnachlass von 20% nur erhalten können, wenn Sie mit der Stadt Großröhrsdorf bis zum 31.03.2015 eine Vereinbarung über die Ablösung des Ausgleichsbetrages abschließen.
Bitte prüfen Sie die Ihnen zugesandten Unterlagen zur Ablösung des Ausgleichsbetrages. Bitte scheuen Sie sich nicht, Ihre Fragen an die Stadtverwaltung zu richten – es gibt vielfältige Lösungsansätze. Bitte haben Sie auch Verständnis, dass die Stadtverwaltung im Rahmen dieses Verfahrens nicht alle Probleme klären kann, die sich bei dem Einen oder Anderen im Laufe der Jahre angesammelt haben oder die nicht in den Zuständigkeitsbereich der Stadt Großröhrsdorf fallen.
Eine einvernehmliche Regelung zur Ablösung des Ausgleichsbetrages bringt sowohl den Grundstückseigentümern als auch der Stadt Großröhrsdorf Sicherheit. Darüber hinaus eröffnet sich die Chance für weitere Investitionen im Rahmen des Sanierungsgebietes „Stadtkern“ Großröhrsdorf, die sonst nicht oder nicht so schnell ermöglicht würden.

Information für Eigentümer im Sanierungsgebiet „Stadtkern“ der Stadt Großröhrsdorf

(veröffentlicht: Dezember 2013)

Die Stadtsanierung in Großröhrsdorf ist ein erfolgreiches Projekt und im Ortsbild ablesbar. Auch Sie als Grundstückseigentümer haben durch den Einsatz eigener Mittel wesentlich dazu beigetragen. Die Stadt hat die Gestaltungsqualität von Straßen und Plätzen verbessert, Gemeinbedarfseinrichtungen saniert, brachgefallene, nicht mehr zu erhaltende Bausubstanz abgerissen und die Flächen neuen Nutzungen zugeführt. Die städtebaulichen Missstände wurden deutlich reduziert.
In den nächsten Ausgaben des Rödertalanzeigers wollen wir Ihnen anhand von Fotos und Beschreibungen den Zustand aus den Wendejahren wieder in Erinnerung rufen und einzelne Maßnahmen noch einmal vorstellen.
Auch Fragen von Eigentümern könnten an dieser Stelle schon beantwortet werden.
In den Grundbüchern der Grundstücke im Sanierungsgebiet steht seit etwa 17 Jahren ein Sanierungsvermerk. Dieser wurde nach der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes und der Rechtsverbindlichkeit der Sanierungssatzung von Amts wegen in die betroffenen Grundbücher eingetragen. Alle Eigentümer sind hierüber informiert. Oft ist dies allerdings im Laufe der Jahre in Vergessenheit geraten.
Großröhrsdorf ist in dieser Hinsicht kein Einzelfall, denn mit dieser Problematik haben sich derzeit rund 200 Städte und Gemeinde in Sachsen, in denen Sanierungsgebiete in den zurückliegenden Jahren erfolgreich um- und neu gestaltet wurden, auseinanderzusetzen.

Die Kommunen sind gesetzlich verpflichtet, sich der Abrechnung der Sanierungsgebiete zu stellen und um eine sachgerechte Ermittlung der entstandenen Bodenwerterhöhung zu kümmern, die einer Erhebung von Ausgleichsbeträgen voraus geht. Die Stadt hat hier keinen Handlungsspielraum. Ein pauschaler Verzicht auf die Erhebung ist nicht möglich – das wäre für die Städte sogar mit der Konsequenz einer möglichen vollständigen Rückforderung der gewährten Städtebaufördermittel durch die Bewilligungsstelle verbunden. Die finanziellen Auswirkungen wären immens und könnten die Handlungsfähigkeit der Stadt auf lange Zeit deutlich einschränken.
Mit dem bevorstehenden Abschluss der Sanierungsmaßnahmen in Großröhrsdorf werden in den kommenden Monaten die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen im Sanierungsgebiet durch den Gutachterausschuss des Landkreises Bautzen gutachterlich festgestellt. Der Gutachterausschuss als hierfür zuständiges Gremium wurde von der Stadt dazu beauftragt.
Diese Bodenwerterhöhungen sind die Grundlage für die Ermittlung möglicher Ausgleichsbeträge, die von den Grundstückseigentümern zu entrichten wären. Die rechtliche Grundlage hierfür ist das besondere Stadtbaurecht, §§ 136 ff  BauGB, insbesondere §§ 154 und 155.
Unser Ziel ist es, die entstandenen Werterhöhungen transparent darzustellen, zu erhebende Beträge gerecht auf die Grundstückseigentümer zu verteilen und unnötige Härten, soweit in unserer Entscheidungshoheit, zu vermeiden.
Zur Höhe der tatsächlichen Wertsteigerungen können wir heute noch keine Angaben machen. Hierzu sind die Ermittlungen des Gutachterausschusses abzuwarten.  Auch Schätzungen oder Beispiele anderer Städte anzuführen, wäre nicht sachgerecht. Die Ermittlung hängt ganz entscheidend von der Ausgangssituation, den tatsächlich durchgeführten Maßnahmen und der konkreten Situation der Stadt ab. Sobald uns erste Ergebnisse vorliegen, werden wir das Gespräch mit den Grundstückseigentümern suchen, umfassend informieren, aufklären und den weiteren Ablauf sowie Handlungsspielräume aufzeigen. Letztere können die Möglichkeiten der vorzeitigen Ablösung der Ausgleichbeträge betreffen. Bitte rechnen Sie damit, dass wir frühestens im II. Quartal 2014 mit genaueren Informationen auf Sie zukommen.

Abschluss Sanierungsmaßnahme "Stadtkern Großröhrsdorf"

Auf Grundlage der Regelungen des Bundesbaugesetzbuches §§ 136 ff (BauGB) hat der Stadtrat Großröhrsdorf am 14.12.1992 den Beschluss über den Beginn vorbereitender Untersuchungen für ein Sanierungsgebiet. „Stadtkern“ gefasst; dies geschah anknüpfend an den Beschluss vom 19.05.1990 über Voruntersuchungen im Rahmen des 600-Städte-Programms. Am 28.02.1994 wurde der Ergebnisbericht durch den Stadtrat gebilligt und am 06.07.1994 der Satzungsbeschluss gefasst, welcher mit Beschluss vom 28.08.1995 neugefasst und nach Genehmigung durch das RP DD am 27.10.1995 öffentlich bekannt gemacht wurde. Mit der öffentlichen Bekanntmachung erreichte die Sanierungssatzung Rechtskraft. Auf die Durchführung der Sanierung im umfassenden Verfahren und die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften  (§§  152 – 156 BauGB) wurde hingewiesen.
In den Jahren seit 1991 (Aufnahme in das Landessofortprogramm) bis 2014 wurden rd. 9,6 Mio. € öffentliche Mittel in Sanierungsgebiet eingesetzt. Neben 56 Ordnungsmaßnahmen, 11 Maßnahmen an Gemeinbedarfseinrichtungen und 7 Sicherungsmaßnahmen wurden 100 Maßnahmen privater Investoren gefördert. Die Mittel aus den Städtebauförderprogrammen trugen unmittelbar dazu bei, die Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Sanierungsgebiet „Stadtkern“ Großröhrsdorf nachhaltig zu verbessern und eine sichtbare Aufwertung des Stadtbildes herbeizuführen.
Nach den Programmausschreibungen des Freistaates Sachsen und den der Stadt Großröhrsdorf bewilligten Städtebaufördermitteln stehen letztmalig im Jahr 2015 Finanzhilfen aus dem Bund-Länder-Programm “Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen“ für das Sanierungsgebiet „Stadtkern“ Großröhrsdorf zur Verfügung. Der bewilligte Durchführungszeitraum (DFZ) der städtebaulichen Gesamtmaßnahme endet zum 31.12.2015. Auf der Basis der Beschlussfassung des Stadtrates Großröhrsdorf vom 23.09.2013 wurde mit dem Fortsetzungsbericht 2014 die Verlängerung des DFZ bis 31.12.2016 bereits beantragt. Dieser DFZ ist auch Gegenstand der Abschlusserklärung (Anlage 1). Bis zum 31.12.2016 sollen mit den vorhandenen Finanzhilfen sowie den erwarteten Einnahmen aus Ablösebeträgen der Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet noch folgende Maßnahmen im Fördergebiet mit einem Finanzrahmen von 433 T€ realisiert werden:

• Straßenraumgestaltung Hohe Straße
• Erneuerung Teilbereich Bahnhofstraße in Richtung KircheErneuerung Weg nördlich der Kirche
• Dachinstandsetzung Bauamt Adolphstraße
• Restmodernisierungsmaßnahmen am städtischen Wohngebäude „Poststraße 1“
• Gutachten- und Abrechnungsleistungen; Sanierungsträgeraufwendungen.

Gemäß §§ 153ff BauGB haben die Grundstückseigentümer im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet zur Finanzierung der Sanierung an die Stadt einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Es handelt sich hierbei um zwingendes Recht. Eine generelle „Verweigerung“ einer Kommune zur Erhebung der Ausgleichsbeträge wäre rechtswidrig.
Die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen im Sanierungsgebiet „Stadtkern“ wurden vom Gutachterausschuss im Landkreis Bautzen mit Gutachten vom 30.04.2014 zonal ermittelt. Nach dem Gutachten könnte die Stadt voraussichtlich maximal 532 T€ Ausgleichsbeträge per Bescheid erheben.
Grundsätzlich ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung (somit nach dem 31.12.2016) per Bescheid zu erheben. Jedoch eröffnet § 154 Abs. 3 S 2 BauGB für die Kommunen und die Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet die Möglichkeit, bereits vor Aufhebung der Sanierungssatzung die per zonalem Gutachten festgestellten Ausgleichsbeträge vorzeitig mit öffentlich-rechtlichem Vertrag (Ablösevereinbarung) freiwillig abzulösen. Der Verfahrensnachlass wird mit Blick auf die Wertermittlungsunsicherheit, die mit einer vorzeitigen Ablösung verbunden ist, gewährt. 
Dieses Verfahren ist weiter nach der Verwaltungsvorschrift Städtebauliche Erneuerung im Freistaat Sachsen in der derzeit geltenden Fassung vom 20.08.2009, Abschnitt D Ziffer 21 geregelt. Bis zu einem Jahr vor dem geplanten Abschluss des Sanierungsgebietes kann ein Verfahrensnachlass bis zu 20% auf Ausgleichsbeträge gewährt werden. Zur schnellen Realisierung der Einnahmen wird vorgeschlagen, die vorgeschlagene Stafflung der Nachlässe vorzunehmen.
Vorteile aus der freiwilligen Ablösung für die Stadt gegenüber der Erhebung per Bescheid sind:

• Möglichkeit, die realisierten Mittel im Fördergebiet „Stadtkern“ wieder einzusetzen
• Verringerung des Vorfinanzierungsanteils durch Stadt
• Vermeidung von Rückzahlungen an Bund und Land nach Abschluss des Gebietes
• Erhebung auf Basis des zonalen Gutachtens des Gutachterausschusses
• Rechtssicherheit und Ausschluss von Wertermittlungsdifferenzen
• Vermeidung von Veraltungsaufwand und Kosten für Einzelgutachten und Rechtsbehelfsverfahren im Verwaltungsverfahren

Aber auch für die Grundstückseigentümer gibt es Vorteile, die insbesondere in der Rechtssicherheit zur Höhe des Betrages und in der Gestaltung der Zahlungsmodalitäten liegen. Die Stadt Großröhrsdorf beabsichtigt, von dieser Möglichkeit Gebrauch zu machen.
Für den Grundstückseigentümer bestehen folgende Vorteile:

• Die Zahlung des Ablösebetrages wird vertraglich vereinbart, besondere persönliche Verhältnisse können berücksichtigt werden.
• Rechtssicherheit in der Höhe des Betrages, d.h. keine Unsicherheit, dass spätere Nachforderungen auftreten können (z. B. bei Einzelgutachten im Bescheidverfahren)
• Es wird ein zeitlich gestaffelter Verfahrensnachlasses zwischen 20 % bis 31.03.2015 und 10 % bis 31.11.2015 gewährt.
  

Der mögliche Verfahrensnachlass wird in erster Linie mit der allgemeinen Wertermittlungsunsicherheit, d. h. der Streubreite gutachtlich ermittelter Werte begründet. Diese Streubreite wird in der Literatur mit  bis zu 15% angegeben.  Zudem trägt er dem Risiko Rechnung, dass letzte geplante Maßnahmen zur Erreichung der Sanierungsziele u.U. nicht vollständig realisiert werden können. Auf die eng limitierte Anwendbarkeit der Nachlassregelung in der VwV des Freistaates Sachsen und die Notwendigkeit von zeitlichen Staffelungen hat das SMI mehrfach die sächsischen Kommunen hingewiesen, so dass trotzdem noch eine gewisse Unsicherheit über die Anerkennung in der Fördergebietsabrechnung durch den Freistaat angenommen werden muss. Die Stadt muss die aus der Nachlassgewährung entstehenden Mindereinnahmen  im Haushalt darstellen und ggf.  mit eigenen Mitteln ausgleichen (voraussichtlich 106 T€; wenn 100% der Eigentümer mit 20% Nachlass ablösen).
Die Stadtverwaltung wird die Eigentümer unverzüglich nach Beschlussfassung durch den Stadtrat schriftlich über die Erhebung von Ausgleichsbeträgen im Rahmen der Schließung des Sanierungsgebietes informieren und Ihnen ein entsprechendes Angebot zum Abschluss einer Ablösevereinbarung unterbreiten.
Nach Aufhebung der Sanierungssatzung, die bei (der noch ausstehenden) Bewilligung des Antrages der Stadt auf Verlängerung des Abrechnungszeitraumes voraussichtlich ab dem 01.01.2017 erfolgen wird, erfolgt die Erhebung der Ausgleichsbeträge dann ausschließlich per Bescheid auf dem Verwaltungsrechtsweg mit den damit verbundenen Konsequenzen. 

Das Maßnahmengebiet umfasst einen festgelegten Bereich im Stadtzentrum von Großröhrsdorf (Bild 1). Die Wertzonen (Bild 2), anhand derer die Berechnung der Ausgleichbeträge erfolgt, wurden durch den unabhängigen Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten im Landkreis Bautzen abgegrenzt. Dabei wurden Bereiche zusammengefasst, in denen hinsichtlich:

• des Entwicklungszustandes,
• der Art der baulichen Nutzung,
• des Maßes der baulichen Nutzung und
• der Grundstücksgröße 

gleichartige Verhältnisse herrschten und lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrzahl der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück nicht erheblich sind.

Für die im Ergebnis gebildeten 5 Wertzonen wurde jeweils ein Bodenrichtwertgrundstück definiert.

Gern stehen Ihnen die Mitarbeiter der Stadtverwaltung Großröhrsdorf für eventuelle Fragen zur Einteilung der Wertzonen sowie der berechneten Ausgleichsbeträge zur Verfügung. Vereinbaren Sie mit uns einen persönlichen Beratungstermin.

Häufig gestellte Fragen zum Thema "Ausgleichsbeträge"

Sind Ausgleichsbeträge an erhaltene Fördermittel gebunden?
Nein. Ausgleichsbeträge werden für alle Grundstücke im Gebiet entsprechend der festgestellten sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung ermittelt. Es spielt keine Rolle, ob ein Grundstückseigentümer Städtebaufördermittel erhalten hat oder nicht. Regelungen des § 155 BauGB sind dabei unberührt. 

Wie wurden die Zonen festgelegt?
Die Wertzonen wurden durch den unabhängigen Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten im Landkreis Bautzen abgegrenzt. Eine erste Zoneneinteilung wurde bereits Mitte der 90er Jahre durch den Gutachterausschuss im Ergebnis einer Ortsbegehung vorgenommen. Im Rahmen der aktuellen Gutachtenerstellung werden 5 Bewertungszonen gebildet. Diese bestehende Zonierung wurde im Rahmen der Erarbeitung des aktuellen Gutachtens durch den Gutachterausschuss nochmals überprüft.
Bei der Zonenabgrenzung wurden „Bereiche zusammengefasst, in denen hinsichtlich:

• des Entwicklungszustandes,
• der Art der baulichen Nutzung,
• des Maßes der baulichen Nutzung und
• der Grundstücksgröße 

gleichartige Verhältnisse herrschten und lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrzahl der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück nicht erheblich sind (vgl. §5 Abs.1 BRW-RL).“ 
Für die im Ergebnis gebildeten 5 Wertzonen wurde jeweils ein  Bodenrichtwertgrundstück definiert. Der Zonenplan ist im Informationsflyer abgedruckt.

Warum habe ich keinen Bescheid erhalten?
Der Ausgleichsbetrag ist im Regelfall nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten (§ 154 Abs.3 Satz 1 BauGB). Die Gemeinde fordert dann diesen Ausgleichsbetrag durch Bescheid an. In Großröhrsdorf wird das Sanierungsverfahren noch bis 31.12.2016 fortgeführt. Somit werden derzeit noch keine Bescheide erlassen. Die Stadt kann jedoch die Ablösung des Ausgleichsbetrages im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen bzw. auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen. Die vorzeitige Ablösung erfolgt mit einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung. Diese wird den Eigentümern angeboten.

Kann ich den Ausgleichsbetrag in Raten zahlen?
Ja. Eine Ratenzahlung kann vereinbart und die Verfahrensnachlässe können entsprechend genutzt werden. Für die Gewährung des Verfahrensnachlasses sind die Terminfestlegungen lt. Stadtratsbeschluss zu beachten. Auch der Ausgleichsbetrag lt. dem späteren Bescheid kann auf Antrag des Eigentümers u.U. in ein Tilgungsdarlehen umgewandelt werden; allerdings ist hier i.d.R. von einer Verzinsung auszugehen (§ 154 Abs.5 BauGB).

Was wird mit dem Geld, das die Stadt aus Ausgleichsbeträgen einnimmt?
Die Ausgleichsbeträge einschließlich der entsprechenden Ablösebeträge sind eine zweckgebundene Einnahme. Die Einnahmen sind im Rahmen der Fortführung des Sanierungsverfahrens „Stadtkern Großröhrsdorf“ bis 31.12.2016 für zuwendungsfähige Ausgaben einsetzbar und bei der Abrechnung der Fördermittel aus dem Bund-Länder-Programm „Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen“ gegenüber der Bewilligungsstelle entsprechend nachzuweisen. Nach dem 31.12.2016 können dann keine förderfähigen Ausgaben mehr getätigt werden und später eingehende Einnahmen müssen, sofern sich ein Überschuss in der Abrechnung ergibt, anteilig an die Bewilligungsstelle zurückgezahlt werden. Die Verwendung der Einnahmen im Sanierungsgebiet ist für folgende Maßnahmen vorgesehen:

• Straßenraumgestaltung Hohe Straße
• Erneuerung Teilbereich Bahnhofstraße in Richtung KircheErneuerung Weg nördlich der Kirche
• Dachinstandsetzung Bauamt Adolphstraße
• Restmodernisierungsmaßnahmen am städtischen Wohngebäude „Poststraße 1“
• Gutachten- und Abrechnungsleistungen; Sanierungsträgeraufwendungen
  

Muss ich später vielleicht noch Straßenausbaubeiträge zahlen?
Für die während des Sanierungsverfahrens im Geltungsbereich der Sanierungssatzung durchgeführten Straßenbaumaßnahmen waren und sind auch später keine Straßenausbaubeiträge zu erheben (§154 Abs. 1 Satz 3 BauGB). Die Beteiligung der Eigentümer erfolgt ausschließlich über den Ausgleichsbetrag. Beitragspflichten für Erschließungsanlagen (§127 Abs.2 BauGB) oder sonstige Beitragspflichten, die aufgrund von Maßnahmen nach Abschluss der Sanierung entstehen, bleiben unberührt und können entsprechend erhoben werden.

Was ist, wenn mehrere Eigentümer ein Grundstück besitzen?
Der errechnete Ausgleichs-/Ablösebetrag bezieht sich immer auf das jeweilige Grundstück und errechnet sich aus der zonalen Bodenwertsteigerung multipliziert mit der Fläche des Flurstückes. Dieser Betrag ist dann selbstverständlich für jedes Grundstück nur 1x zu entrichten. Es gibt den Fall, dass mehrere Eigentümer gesamtschuldnerisch haften, z.B. eine Erbengemeinschaft. Im anderen Fall, z.B. bei einer Eigentumswohnung nach dem Wohneigentumsgesetz, haftet jeder Eigentümer entsprechend seines Miteigentumsanteils.

Ich möchte mein Grundstück demnächst verkaufen oder vererben, was muss ich beachten?
Zur Zahlung des Ausgleichsbetrages ist derjenige verpflichtet, der zum Zeitpunkt der Erhebung Eigentümer des Grundstückes ist. Wenn jedoch für ein Grundstück vorzeitig die Ablöse vereinbart und gezahlt wurde, bestehen auch für die folgenden Eigentümer keine offenen Forderungen aus dem Sanierungsverfahren mehr. Wer also sein Grundstück bis zur Aufhebung der Satzung verkauft oder vererbt, gibt die Pflicht zur Zahlung an den neuen Eigentümer ab. Wenn er jedoch vorher die vorzeitige Ablöse vereinbart und bezahlt, muss der zukünftige Eigentümer keinen Ausgleichsbetrag mehr entrichten. Bei einem Verkauf nach Aufhebung der Satzung muss nicht der neue Eigentümer zahlen, sondern es ist derjenige der Zahlungspflichtige, der zum Zeitpunkt der Aufhebung der Satzung Eigentümer war.

Wann und durch wen die Löschung des Sanierungsvermerkes im Grundbuch veranlasst?
Nach Aufhebung der Satzung zum Sanierungsgebiet ersucht die Gemeinde das Grundbuchamt, alle Sanierungsvermerke in den Grundbüchern zu löschen. Nach erfolgter Löschung erhält der Eigentümer entsprechende Mitteilung des Grundbuchamtes. Der Eigentümer muss sich selbst nicht kümmern; der Verwaltungsakt ist für den Eigentümer nicht mit Kosten verbunden. Vergl. § 162 BauGB
Für Großröhrsdorf erfolgt die Aufhebung der Satzung voraussichtlich ab dem 01.01.2017 durch entsprechenden Stadtratsbeschluss.
Wird vom Eigentümer beantragt, die Sanierung als abgeschlossen zu erklären, erlässt die Gemeinde i.d.R. einen entsprechenden Bescheid und teilt diesen dem Grundbuchamt zur Löschung des Sanierungsvermerks mit. Nach erfolgter Löschung erhält der Eigentümer entsprechende Mitteilung des Grundbuchamtes. Der Verwaltungsakt ist für den Eigentümer nicht mit Kosten verbunden.   
Vergl. § 163 BauGB
Vor einem entsprechenden Verwaltungsakt  ist zu prüfen, inwieweit die Entlassung aus dem Sanierungsgebiet im Hinblick auf die Erreichung der Sanierungsziele vertretbar ist und ob die Ausgleichsbetragszahlung geregelt ist.

Kann der Ausgleichs- oder Ablösebetrag steuerlich berücksichtigt werden?
Die einkommenssteuerliche Behandlung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB ist von den individuellen Verhältnissen der Eigentümer abhängig. Den Eigentümern ist zu empfehlen, sich hierüber bei  ihrem Steuerberater oder dem Finanzamt beraten zu lassen. 
Auf Antrag des Eigentümers wird die Stadt eine „Bescheinigung über sanierungsrechtliche Ausgleichs- oder Ablösebeträge nach dem BauGB (§ 154 BauGB)“  für die Vorlage beim Finanzamt ausstellen, nachdem der entsprechende Betrag entrichtet worden ist. Diese Bescheinigung dient dann dem Finanzamt zur Beurteilung der steuerrechtlich relevanten Sachverhalte.
Eine weitergehende Beratung durch die Stadt kann hierzu nicht erfolgen.

Löschung der Sanierungsvermerke im Grundbuch

Die Löschung der Sanierungsvermerke im Grundbuch ist für das Sanierungsgebiet „Stadtkern“ Großröhrsdorf inzwischen erfolgt. Leider werden die betroffenen Grundstückseigentümer vom Grundbuchamt nicht direkt informiert.
Daher informiert die Stadtverwaltung Großröhrsdorf die Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet über die Nummern ihrer Grundbuchblätter, in denen der Sanierungsvermerk durch das Grundbuchamt gelöscht, oder anderweitig durch eine in der Vergangenheit beantragte Löschung bereits gestrichen ist.
Wir bitten alle Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet zu prüfen, ob alle ihre Grundbuchblattnummern in der beigefügten Tabelle aufgeführt sind. Sollte dies nicht der Fall sein, bittet die Stadtverwaltung Großröhrsdorf um Rückmeldung unter der Telefonnummer 035952/28328 oder 035952/28318. Wir prüfen auf Ihren Hinweis, ob die Löschung der Sanierungsvermerke dann seitens der Stadt Großröhrsdorf beim Grundbuchamt noch separat beantragt werden muss.